(칼럼) 부동산 경매 투자 성공의 비결. 실사의 중요성과 7가지 핵심 체크포인트 부동산 경매에 대해 ‘부동산 경매가 매매보다 좋은 이유’라는 제목으로 ‘부동산 투자’의 수단으로서의 부동산 경매에 대해 이야기해봤습니다. 오늘은 부동산 경매의 두 번째 파트인 실사에 대해 이야기해보겠습니다. 부동산 경매에 참여할 때 가장 중요한 과정 중 하나가 ‘실사’입니다. 실사는 대상 부동산에 대한 모든 정보를 수집하고 분석하는 과정으로, 경매의 성공 여부를 결정하는 핵심 요소입니다. 아래에서 실제(?) ‘실사’에 대해 하나하나 살펴보겠습니다. 먼저 법적 실사가 필요합니다. 부동산 등기부, 건물 등기부, 토지이용계획확인서 등의 공문서를 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 이를 통해 소유권 변동, 각종 권리 제한, 용도지역 등을 파악할 수 있습니다. 특히 부동산등기부에 있는 저당권, 압류, 가처분 등은 장래에 문제가 될 수 있으므로 주의 깊게 살펴보아야 한다. 둘째, 현장조사가 중요하다. 대부분 경매물건은 현장방문이 제한적이지만 가능하면 밖에서라도 직접 확인하는 것이 좋다. 주변환경, 교통상황, 일조권, 조망권 등을 확인하고 가능하면 인근 주민과 부동산 중개업자의 의견을 들어보는 것이 매우 도움이 된다. 셋째, 시장분석이 필요하다. 해당 지역의 부동산 시장 동향, 유사물건의 실제 거래가격, 임대수준 등을 조사해야 한다. 이를 통해 적정 낙찰가를 산출하고 장래 수익성을 예측할 수 있다. 넷째, 재무조사도 중요하다. 미납관리비, 재산세 등 세금이 있는지 확인해야 한다. 이러한 미납금은 낙찰자가 부담할 수 있으므로 반드시 확인해야 한다. 다섯째, 현장조사가 필요하다. 현재 세입자가 있는 경우 해당 세입자의 권리(반대권, 우선변제권 등)를 정확히 파악해야 한다. 이는 향후 소유권 절차에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다. 여섯째, 실제 검사도 중요합니다. 건물의 연식, 결함 여부, 리모델링 필요 여부를 이해해야 합니다. 이를 통해 성공적인 입찰 후 추가 비용을 추산하는 데 도움이 됩니다. 마지막으로 전문가의 조언을 구하는 것도 좋은 생각입니다. 법률, 세무, 부동산 등 다양한 분야의 전문가 조언을 통해 보다 정확하고 포괄적인 실사가 가능합니다. 특히 전문가의 조언은 법적 실사와 시장 분석에 필수적일 수 있습니다. 실사에는 시간과 비용이 들지만 예상치 못한 위험을 피하고 투자의 안정성을 높이는 데 도움이 될 수 있습니다. 철저한 실사는 경매 참여의 성공 여부를 결정하는 핵심 요소이며 충분한 시간과 노력을 투자해야 한다는 점을 명심하세요. 또한 실사를 많이 할수록 실사 기술이 더욱 발달한다는 점을 명심하세요. 적절한 공부와 지식 없이 경매에 참여하는 것은 투자가 아니라 투기입니다. 경매 투자에서 성공하려면 공부하고 열심히 일해야 한다는 점을 명심하세요. 법무법인 이로(박병규&파트너스) 대표번호 02 536-0999 법무법인 이로 서울특별시 서초구 서초대로 332 신승빌딩 10층
